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Kirchanschöring: Alternative Wohnkonzepte als Modell für die Region Waginger See – Rupertiwinkel

Unserer schönen und kostbaren Landschaft droht durch fortschreitende Bodenversiegelung und Bebauung akute Gefahr. Der Gemeinderat Kirchanschöring will jetzt gegensteuern und eine Alternative erarbeiten: Ungenutzte Flächen, Häuser und Gebäude werden erfasst und neue Formen des Zusammenwohnens sollen entstehen. Gemeinsam mit den Bürgern wollen Bürgermeister und Gemeinderäte ein Konzept entwickeln. Wir stellen das von Bürgermeister Hans-Jörg Birner formulierte und vom Gemeinderat einstimmig beschlossene Projekt im Wortlaut vor, sodass andere Kommunen sich daran orientieren können.

Der Tagesordnungspunkt auf der Gemeinderatssitzung, die am 11. Mai stattfand, lautete: Anders Wohnen in Kirchanschöring: räumliche Ideen für ein nachhaltiges Wachsen – alternative Wohnkonzepte“. In dem Beschluss, den der Gemeinderat dazu gefasst hat, heißt es:

Der Gemeinderat stimmt der Durchführung des Modellvorhabens „Anders Wohnen in der „ILE Waginger See–Rupertiwinkel“ am Beispiel des Orts Kirchanschöring – räumliche Ideen für ein nachhaltiges innerörtliches Wachsen mit alternativen Wohnkonzepten“ zu und gibt dafür ein Budget von 30.000 Euro für die vorläufige Projektlaufzeit von zwei Jahren frei.

Zur Sachlage, Rechtslage und Begründung für das Modellvorhaben im Wortlaut:

Hintergrund

Derzeit ist der Entwicklungsdruck auf dem Wohnmarkt in der Region recht hoch. Auch die Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken ist ungebrochen. Bisher wurde diese Nachfrage durch die Kommunen mit der Ausweisung von Neubaugebieten für Einfamilienhäuser befriedigt. Dabei ist klar, dass die Kulturlandschaft und insbesondere ortsnahe Entwicklungsflächen zu „wertvoll“ sind, um diese weiterhin mit Einfamilienhäusern zu zersiedeln. Gleichzeitig dürfen die ohnehin mit Leerständen, besonders in Form von ungenutzten Gasthöfen und Hofstellen, konfrontierten lnnenorte nicht weiteren Funktionsverlust erleiden. Hier muss zukünftig auch das Wohnen für Wiederbelebung sorgen. Zudem verlangt der wenig ausdifferenzierte Wohnungsmarkt nach neuen Wohnformen.
Entscheidend für eine nachhaltige Ortsentwicklung sind innerörtlichen Entwicklungsflächen. Diese werden im Rahmen eines Flächenmanagements erfasst. Die Datenbank wurde gerade exemplarisch für die ILE-Gemeinden an der Gemeinde Kirchanschöring getestet und somit ein erster Schritt im ILEK Themenbereich H1.1 „Möglichkeiten der lnnenentwicklung nutzen, Flächenverbrauch für neue Wohn- und Gewerbegebiete reduzieren und dabei interkommunal denken“ und im Kirchanschöringer Projekt „Leben und Wirtschaften“, Handlungsfeld C „Ortsstruktur“ getan.

Die ersten Bestandsaufnahmen ergaben allein für die Gemeinde Kirchanschöring ca. 50 Leerstände bzw. nicht bebaute erschlossene Baugrundstücke. Diese sind in privater Hand und nicht einfach aktivierbar. Erste Ideen und Gespräche zeigen aber grundsätzliches Potenzial auf: in aufgelassenen Höfen, ungenutzten Werkstätten, der ehemaligen Bahnhofswirtschaft, in einer kompakten straßenbegleitenden Entwicklung bislang nicht bebauter Grundstücke ohne neue Erschließungsflächen.

Handlungsempfehlung

1. Für eine nachhaltige Ortsentwicklung braucht es ortsspezifische räumliche Entwicklungskonzepte, die alle strategisch wichtigen innerörtlichen Potenzialflächen sowie die Schnittstellen zur Landschaft erfassen und als kleinräumige und stufenweise Verdichtung und Stärkung des Ortsgefüges darstellen. Die klassische Bauleitplanung für Siedlungserweiterungen ist nicht das geeignete Werkzeug, um zum Einfamilienhaus alternative und gemeinschaftliche Wohnformen in ortsverträglichen Dichten zu motivieren. Diese Wohnformen überzeugen vielmehr als passgenaue Lückenfüller im Ort und nicht als neue Siedlung oder serielle Lösung am Ortsrand. Die potenziellen innerörtlichen Aus- und Umbauten samt der notwendigen Qualitätssicherung in der Bauleitplanung (verpflichtende Bauberatung) könnten als Signaturen verbindlich verankert werden. Dabei sollte es weniger die Frage sein, ob ein Mehrfamilienhaus erlaubt ist, sondern wo und wie genau es sich zu fügen hat. Dies ist in digitalen oder realen Modellen der Ortsmitten fallweise darzustellen und zu überprüfen. So könnten städtebauliche und gestalterische Qualitäten sowie nachhaltige Bauweisen wie der Holzbau mit einem höheren Maß der baulichen Nutzung belohnt werden.

2. Kommunen müssen Initiativen starten, um Bewegung in die nicht genutzten innerörtlichen Flächen- und Gebäudereserven zu bekommen. Hier müssen alle strategisch wichtigen Leerstände und Lücken einzeln betrachtet und ggf. mit viel Überzeugungsarbeit und Mitteln der Bodenpolitik mobilisiert werden.

3. Um mit den neuen gemeinschaftlichen Wohnformen und den Wohnfolgefunktionen die Innenorte mit ihren Leerständen und Lücken zu füllen, und dies am besten mit Investoren-, Betreiber- und Bauherrengruppen aus dem Ort und/oder durch die Gemeinde selbst, braucht es auf die jeweilige Potenzialfläche und ihre räumliche Situation abgestimmte Projektideen für mögliche Wohnformen samt möglicher Kubaturen und daraus resultierender Wohnflächen. Dargestellt in ersten anschaulichen Bildern, als ausgesuchte Referenz oder als Testentwurf, können diese in einer Projekt-Ideen-Börse auf der ILE/Gemeindehomepage veröffentlicht werden, um die Wohnraumsuchenden vor Ort und in der Region anzuregen und zusammenzuführen. Diese Wohnformen haben häufig auch die Eigenschaft, gemeinschaftliche Sodernutzungen wie einen Gemeinschaftsraum als Veranstaltungsraum oder als Bürogemeinschaft an der Schnittstelle zum öffentlichen Raum anzubieten und darin Teil des öffentlichen Lebens im Ort zu werden.

Modellvorhaben

Die Gemeinde Kirchanschöring bietet sich als Modellgemeinde an diese Form der städtebaulichen Planung, der Mobilisierung von innerörtlichen Potenzialflächen und der Starthilfe in der Projektentwicklung für eine gemeinschaftliche Wohnform zu testen. Mit der langen Tradition an Bürgerbeteiligungsprozessen hat Kirchanschöring bei der Einführung neuer Themen sehr gute Erfahrungen gemacht.

Diese hervorgehenden Umsetzungen als zukunftsweisende Anschauungsprojekte können weitere in der ILE Waginger See – Rupertiwinkel folgen lassen.
Das Modellprojekt bedarf anregender Bürgerbeteiligung, um Vorbehalte abzubauen und Interesse am „Anderen“ zu wecken — zum einen bei den Eigentümern und Nachbarn der Potenzialflächen als auch bei den potenziellen neuen Bewohnern. Hier müssen gute realisierte Beispiele gemeinschaftlicher innerörtlicher Wohnformen samt der dahinter liegenden Investoren- und Betreibermodelle im ländlichen Raum aufgezeigt werden. Dazu wäre es gut, in einem begleitenden Forschungsprojekt mit Handlungsempfehlungen an die Gemeinde- und Landespolitik

I. für die Gemeinden aufzuzeigen, welche juristischen und finanzpolitischen Werkzeuge der Mobilisierung nicht genutzter innerörtlicher Flächen- und Gebäudereserven eingeführt werden könnten. Hier ist an überhöhte Erschließungs- und Anliegergebühren für Unternutzung und zugleich Erlass von Erschließungs- und Anliegergebühren für die Aktivierung von Leerstand zu denken,

II. für das Investieren in Kleingruppen als kleine Genossenschaft, wie dies aus Südtirol und der Schweiz bekannt ist, das dahinterliegende Finanzierungsmodell samt der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten in den bayerischen ländlichen Raum zu übertragen,

III. Banken im ländlichen Raum zu gewinnen, die bereit sind, Baugruppen und Kleinstgenossenschaften zu finanzieren sowie für die BayernLabo ein für innerörtliches gemeinschaftliches Wohnen besonders zinsverbilligtes Kreditprogramm (analog der Sächsischen Aufbaubank) zu entwickeln. Hier können an weitere Kriterien wie Erhalt von Bestand, barrierearme oder nachhaltige Bauweise weitere Zinssenkungen gekoppelt werden.

Geplante Leistungsmodule:

Erstellen eines ortsspezifischen Entwicklungskonzeptes (bis Ende 2017)
o Begehung und (Foto-)Dokumentation der innerörtlichen Potenzialflächen sowie strategischen Siedlungsränder
o projektbezogene Auswertung der durch die Gemeinde erfolgten Bestandserfassung der Lücken und Leerstände, relevanter Statistiken, bestehender städtebaulicher Planungen
o Erarbeitung eines ortsspezifischen räumlichen Entwicklungskonzepts als kleinräumige und stufenweise Verdichtung und Stärkung des Ortsgefüges v.a. mit gemeinschaftlichen Wohnformen
o Überprüfung und Darstellung möglicher Interventionen anhand eines (digitalen) Volumenmodells der Kernzone, Rückschlüsse für die zukünftige Bauleitplanung
o Auswahl der Potenzialflächen für die Testplanungen

Halbtägige Workshops zum
o Projektstart
o für die Potentialflächen mit den Testplanungen

Projektideen, Testplanungen und Projektstarthilfe für innerörtliche gemeinschaftliche Wohnformen mit
o Abschätzung der Umbau- und Ausbaupotenziale von Lücke und Leerstand nach Augenschein,
o schematische Grundriss- und Schnittplanung zur Ermittlung der angemessenen Wohnfläche und Kubatur und
o daraus folgender möglicher Wohnformen inklusive gemeinschaftlicher Sondernutzungen,
o räumliche Visualisierung des Charakters einer möglichen Bebauung,
o Aufbereitung als anschauliche Projektidee mit Projektbeschreibung und Bild für eine Ideenbörse auf der Internetseite der Gemeinde

12 Halbtagstermine für städtebauliche und bauliche Beratung
o für innerörtliche Bauvorhaben zur Umsetzung des ortsspezifischen räumlichen Entwicklungskonzeptes
o sowie der Testplanungen

Finanzieller Aufwand:

Das Vorhaben soll als bayerisches Modellprojekt durch das Amt für Ländliche Entwicklung (BZA – Bereich Zentrale Aufgaben) gefördert werden.
Die Projektleitung und Durchführung von Beratungstermine vor Ort werden durch Nadja Häupl und Stefanie Seeholzer („Orte nachhaltig gestalten“ ) durchgeführt. Die Laufzeit ist vorläufig auf zwei Jahre festgelegt. Der finanzielle Anteil der Gemeinde beträgt bei diesem Modellprojekt 20 Prozent.
Nach aktueller Kostenschätzung sind dies etwa 22.000 Euro. Sollte es zu einer sehr großen Nachfrage für diese Dienstleistung kommen (Erarbeitung von konkreten Testplanungen oder Bauberatungen) sollte vom Gemeinderat für die zweijährige Projektlaufzeit ein Budget von 30.000 Euro bereitgestellt werden.

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Datum: Freitag, 12. Mai 2017 16:37
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