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Immobilienverkauf Traunstein – Staatsanwaltschaft stellt Ermittlungen ein, aber es bleiben Fragen offen

Briefkasten Foto gradraus

Foto: gradraus

Die Staatsanwaltschaft Traunstein hat die Ermittlungen gegen die Wohnbaugenossenschaft Haidforst eingestellt. Der in einer anonymen Anzeige erhobene Vorwurf der Untreue wurde fallengelassen, nachdem ein amtliches Gutachten bestätigt, dass die Genossenschaft zwei ihrer Immobilien nicht unter Wert verkauft hat. Doch nicht jeder hat das Gefühl, damit sei nun alles in Ordnung.

Traunstein. Vor dem Hauseingang in der Schützenstraße hat jemand einen Briefkasten abgestellt und anscheinend vergessen. Das Schloss ist verrostet, der Name verblasst. Viele sind hier ausgezogen und eingezogen in den letzten Monaten. Im Erdgeschoss schauen einige junge Männer durch’s geschlossene Fenster und winken freundlich. Es sind Flüchtlinge. „Ich habe nichts dagegen, es ist ja gut, wenn sie eine Bleibe finden“, sagt eine Mieterin von oben. „Nur: Sie haben uns versichert, es würden bestimmt keine Flüchtlinge hier einziehen. Aber es ist einiges anders gekommen, als am Anfang gesagt wurde.“

Am Anfang, das war vor zwei Jahren. Damals hat die Gemeinnützige Wohnbaugenossenschaft Haidforst dieses und ein weiteres Haus an einen Privatmann verkauft. In den 50 Jahre alten Häusern war lange Zeit praktisch nichts erneuert worden, abgesehen von den Fenstern. „Wir haben in den letzten vierzig Jahren nur das Allernötigste gemacht, um dem Wunsch nach günstigen Mieten zu entsprechen“, erklärt Vorstandsvorsitzender Uwe Wieteck der Genossenschaft den Verkauf. Aus wirtschaftlichen Gründen habe man sich schließlich von den Häusern getrennt, um den Erlös für den Bau neuer Häuser einzusetzen.

Die Genossenschaft wollte der Stadt die Immobilien zu einem günstigen Preis überlassen – die lehnte dankend ab

Der Verkauf brachte der Genossenschaft vergleichsweise wenig Geld, aber eine Menge Ärger ein. Darauf ging der Aufsichtsratsvorsitzende Hans Pagatsch gleich zu Beginn der diesjährigen Mitgliederversammlung ein, die kürzlich im Traunsteiner Sailer Keller stattfand. „Im vergangenen Oktober hat die Staatsanwaltschaft Traunstein ein Ermittlungsverfahren gegen die Genossenschaft eingeleitet. Auf Grund einer anonymen Anzeige stand der Vorwurf im Raum, wir hätten die Häuser Schützenstraße 28d/e und Zirnbergerstraße 27 unter Wert verkauft.“ Doch der Vorwurf der Untreue hätte sich als unbegründet erwiesen. „Das Ermittlungsverfahren wurde zwischenzeitlich eingestellt. Ein von der Staatsanwaltschaft in Auftrag gegebenes unabhängiges Gutachten hat einen geringeren Wert ermittelt als den, den wir erzielt haben. Auch sonst gab es keine weiteren Verdachtsmomente, die eine Anklage begründet hätten“, so Pagatsch vor den Mitgliedern der Genossenschaft.

Welcher Preis erzielt wurde, sagt er nicht. Etwas später an diesem Abend referiert Vorstandsmitglied Karl-Heinz Blank das Ergebnis der gesetzlichen Prüfung der Genossenschaft für das Jahr 2014: Der Jahresabschluss entspreche den gesetzlichen Erfordernissen – mit einer Einschränkung. Durch eine „fehlerhafte Periodenzuordnung“ eines Immobilienverkaufs im Anlagevermögen, so hatten die Prüfer festgestellt, sei das Jahresergebnis um 583.600 Euro zu hoch ausgewiesen. 583.600 Euro – lässt sich von diesem Betrag auf den Verkaufserlös für die Schützen-/Zirnbergerstraße schließen? Das verneinen die Vertreter der Genossenschaft im Gespräch mit gradraus. Die Frage, wie hoch der Verkaufspreis war, will man nicht beantworten.

Wie kam die Genossenschaft überhaupt auf ihre Preisvorstellung? Man habe vor dem Verkauf den Wert der Gebäude von einem Bauingenieur schätzen sowie den Sanierungsbedarf durch ein Gutachten einer Planungsgruppe ermitteln lassen, lässt die Genossenschaft gradraus wissen. Dabei dürfte es sich um die Traunsteiner Planungsgruppe Strasser GmbH handeln. Auf Sanierungskosten in Höhe von 1,6 Millionen Euro kam das Gutachten. „Damit sind wir in einen Bereich gekommen, wo wir das Geld der Genossenschaft vernichtet hätten“, so Vorstandsvorsitzender Uwe Wieteck auf der Mitgliederversammlung.

Die Genossenschaft entschied sich also gegen eine Sanierung und bot der Stadt Traunstein die Immobilien zum Kauf an: 450.000 Euro für ein Gebäude mit 18 Wohneinheiten, 125.000 Euro für das benachbarte Gebäude mit fünf Wohneinheiten. 575.000 Euro – ein unschlagbar günstiger Preis für zwei Mietshäuser in Traunstein in zentraler Lage. Umgerechnet gerade mal rund 25.000 Euro pro Wohnung. Doch Oberbürgermeister Kösterke und die Stadträte – bis auf einen – lehnten aus unerfindlichen Gründen ab. Begründung: Der Preis wurde als zu hoch erachtet, die Sanierung der Gebäude erschien unwirtschaftlich. „Das Angebot der Gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft Haidforst eG an die Stadt Traunstein […] kann aus finanziellen Erwägungen nicht angenommen werden.“ So der Wortlaut des Beschlusses in einer nichtöffentlichen Sitzung des Stadtrats am 5. Juni 2014. Der Beschluss wurde – versehentlich – nie öffentlich gemacht, wie die Stadt auf Nachfrage einräumte.

Die Stadt bewahrte Stillschweigen:
Weitere Verkaufsverhandlungen sollten unbeeinflusst bleiben

Beratung und Beschluss über den (Nicht-)Kauf der Immobilien durch die Stadt fielen – gemäß Bayerischer Gemeindeordnung – in nichtöffentlicher Sitzung. Richtig wäre es gemäß Gemeindeordnung allerdings auch gewesen, den Beschluss nach Wegfall der Geheimhaltungsgründe öffentlich bekannt zu machen. Dies aber unterblieb; aus welchem Grund – auch das ist eine der Fragen, die im Raum stehen. „Eine öffentliche Bekanntmachung in der darauffolgenden Sitzung hat es nicht gegeben, da eine solche Bekanntmachung immer … mögliche weitere Verkaufsverhandlungen der Eigentümer von Immobilien beeinflussen kann.“ Dies teilte die Stadt Traunstein im Dezember 2015 gradraus mit.

Das Votum des Stadtrates folgte der Empfehlung einer Entscheidungsgrundlage, die zuvor in der Stadtverwaltung ausgearbeitet worden war – ein Umstand, der sich als höchst interessant herausstellen sollte. Denn: Die Haidforst Wohnbau verzichtete darauf, die Immobilien öffentlich auszuschreiben und fand einen Käufer, der aus dem inneren Zirkel der Stadtverwaltung kam. Während die Öffentlichkeit offiziell nichts erfuhr, war diesem Kaufinteressenten von Amts wegen bekannt, dass hier ein günstiges Angebot vorlag.

Wie kam der Verkauf genau zustande?

Wie kam der Verkauf konkret zustande? Im Gespräch mit gradraus legen Vertreter der Genossenschaft den Ablauf offen: Nachdem die Stadt den Kauf abgelehnt hatte, habe man ein Kreditinstitut mit der Suche nach einem geeigneten Käufer beauftragt. Dies habe dann auch einen Kaufinteressenten beigebracht. Gleichzeitig hätten einige Interessenten von sich aus die Genossenschaft angesprochen – sie hätten „über den Flurfunk“ von den Verkaufsabsichten gehört. „Am Ende gab es dann Einzelgespräche mit vier Bietern“, so die Genossenschaft.

Den Zuschlag erhielt einer, der die Immobilien für sich und seinen Bruder erwarb. Seine Identität legte er aus freien Stücken offen, als er wegen einer Stellplatz-Streitigkeit in der Zirnbergerstraße vor ein öffentliches Gericht zog. So wurde infolge von Medienberichten alsbald stadtbekannt: Bei den Immobilienkäufer handelt es sich um den Stadtbaumeister. Wegen des Stellplatz-Streits hatte er seine eigene Dienstherrin, die Stadt Traunstein, verklagt.

Am Verwaltungsgericht München errang der Kläger im Oktober 2015 einen Erfolg. Die Stadt musste daraufhin ihre Stellplatz-Satzung überarbeiten. Kurze Zeit später machte die Meldung die Runde, dass Staatsanwalt und Polizei Räume im Traunsteiner Rathaus durchsucht hatten. Grund: Bei der Staatsanwaltschaft war eine anonyme Anzeige eingegangen. Parallel dazu war bei der Stadt ein anonymes Schreiben gelandet, woraufhin Oberbürgermeister Christian Kegel Anzeige gegen Unbekannt erstattet hatte. Bei den anonymen Hinweisen ging es um angeblich dubiose Vorgänge beim Verkauf der Immobilien Schützen-/Zirnbergerstraße. Im Fokus der staatsanwaltschaftlichen Ermittlungen stand die Genossenschaft und der gegen sie erhobene Vorwurf der Untreue. Gegen Mitarbeiter der Stadt würde man nicht ermitteln, betonte die Staatsanwaltschaft wiederholt auf Anfrage von Medien.

Der Oberbürgermeister hat dem Mitarbeiter die Genehmigung zum Kauf erteilt

Nachdem die Stadt den Kauf der Immobilien wie empfohlen abgelehnt hat, kaufte ein Mitarbeiter der Stadtverwaltung zusammen mit seinem Bruder die Immobilien. Diesem Zusammenhang, nachdem er offenkundig geworden war, haftete ein Geschmäckle an (Insider nutzt sein internes Wissen zum Kauf – nach außen dringt keine Information) und rief Erklärungsbedarf hervor.

Die Stadt versuchte, den Vorwürfen Wind aus den Segeln zu nehmen: Anders als der Anonymus anscheinend behauptet hatte, sei es nicht der betreffende Rathausmitarbeiter und spätere Käufer, sondern vielmehr der Kämmerer gewesen, der die Entscheidungsgrundlage zum Immobilienkauf für die Stadt ausgearbeitet habe und dem Stadtrat von einem Kauf abriet. „Die Vorlage wurde durch die Kämmerei auf Grundlage von Angaben des Eigentümers der Immobilien [der Haidforst-Genossenschaft] erstellt, der unter anderem Auskunft zum Sanierungsbedarf und den zu erwartenden Sanierungskosten gab“, antwortete die Pressesprecherin der Stadt Carola Westermeier vergangenen Dezember auf eine Anfrage von gradraus.

Dennoch erscheint die Vorstellung nicht allzuweit weit hergeholt, dass ein Kämmerer bei solchen Bau-Angelegenheiten auch die hausinterne Expertise in Anspruch nimmt und sich mit der Bauamtsleitung berät. Kostenermittlungen in baulichen Bereich gehören auch zu den Aufgaben eines Stadtbaumeisters.

Wie die Sache sich auch verhält, nach vielen Nachfragen konnte gradraus jedenfalls dies in Erfahrung bringen: Der leitende Beamte im Rathaus hat beim Kauf der Immobilien tasächlich sein Insiderwissen nutzen können, und er tat dies nicht verbotener- sondern erlaubterweise. Der betreffende Paragraph 331 Strafgesetzbuch, der einen solchen möglichen Amtsmissbrauch im Sinne einer „Vorteilsannahme“ unter Strafe stellt, hält auch fest, dass der „Täter“ sich dann nicht strafbar macht, wenn die zuständige Behörde die Annahme des Vorteils genehmigt. Und genau dies war hier der Fall. Die zuständige Behörde – das war hier die Stadt Traunstein, vertreten durch den amtierenden Oberbürgermeister Manfred Kösterke. Nachdem der Stadtrat Anfang Juni den Kauf abgelehnt hatte, erteilte der OB, der bis Mitte Juli 2014 im Amt war, dem Mitarbeiter die Genehmigung, sich privat um einen Kauf der Immobilien zu bemühen. Diese schriftliche Erlaubnis legte der Kaufinteressent der Genossenschaft vor. So kam es letztlich – völlig legal – zum Kaufabschluss.

Genossenschaft: Vordringliches Ziel beim Verkauf war der Schutz der Bestandsmieter

Doch damit sind nicht alle Fragen beantwortet. Zum Beispiel die, warum die Genossenschaft diesen Weg wählte und eine öffentliche Ausschreibung unterblieb. Wertgutachten hin oder her, es gilt als sicher, dass es Kaufinteressenten gab, die bereit gewesen wären, auch einen wesentlich höheren Preis zu zahlen, wenn sie von dem Verkauf gewusst hätten. Ein Experte behauptet gegenüber gradraus, Interessenten hätten für diese Immobilie ungesehen 900.000 Euro gezahlt.

Auch der Staatsanwaltschaft war wohl bewusst, dass ein ausgeprägtes Kaufinteresse vorhanden war: Sie suchte in Makler-Kreisen nach dem Urheber des anonymen Hinweises, vermutete dahinter anscheinend den Racheakt eines Investors und enttäuschten Immobilien-Liebhabers, der nicht zum Zuge gekommen ist. Allerdings: Trotz intensiver Bemühungen – fündig wurde die Staatsanwaltschaft hier nicht. Das Rätsel um den anonymen Hinweisgeber konnte sie nicht lösen.

Die Genossenschaft verzichtete jedoch darauf, nach dem ablehnenden Votum der Stadt die Immobilien gegen Höchstgebot öffentlich auszuschreiben, obwohl sie dadurch einen höheren Verkaufspreis hätte erzielen können, was doch schließlich im Interesse der Genossenschaft und ihrer Mitglieder liegt. Warum? Gegenüber gradraus erklären die Vertreter der Genossenschaft: Eine öffentliche Ausschreibung sei nicht in Frage gekommen, weil in diesem Zusammenhang die finanziellen Verhältnisse der einzelnen Mieter öffentliches Thema geworden wären. Dies habe man unbedingt vermeiden wollen. Wenn das Haus leergestanden hätte, hätte man auf jeden Fall öffentlich ausgeschrieben, versichert man.

Eine frühere Mieterin: Die wollten uns rausekeln

Auf ihrer Webseite betont die Haidforst Wohnbau, die Genossenschaft sei schließlich „eine wichtige Institution für weniger betuchte Bürgerinnen und Bürger und das lassen wir uns nicht von geldgierigen Spekulanten zerstören. Das Prinzip der Genossenschaft ist insbesondere in unserer immer kapitalistischer werdenden Gesellschaft wichtiger denn je.“

Auch gegenüber gradraus versichert die Genossenschaft, dass ihre Handlungsweise in erster Linie von der sozialen Verantwortung gegenüber den betroffenen Mietern geprägt war: „Eine willkürliche Kündigung der Mietverhältnisse wurde vertraglich ausgeschlossen.“ Den Mietern wurde ein lebenslanges Wohnrecht garantiert. Dies bezieht sich allerdings nicht auf die Wohnung, die konkret bewohnt wird. „Wir haben den betroffenen Mietern bei Bedarf Ersatzwohnungen aus dem Bestand der Genossenschaft sowie Umzugskostenbeihilfen angeboten“, so die Vertreter der Genossenschaft.

Seit die Immobilien den Besitzer gewechselt haben, hat sich für die „mitverkauften“ Mieter einiges verändert. Laut CAPITAL-Immobilien-Kompass liegen die Mietpreise in Traunstein auf dem freien Markt aktuell bei durchschnittlich 8,39 €/m² für Bestandswohnungen (für Neubauwohnungen bei 9,30 €/m²). Einige Wohnungen der Schützenstraße wurden nach der Renovierung auf dem freien Markt für 7,60 bis 8,50 Euro pro Quadratmeter, in der Zirnbergerstraße auch schon mal für 10 Euro angeboten.

Zum Vergleich: In der Genossenschaft Haidforst lag die durchschnittliche Nettokaltmiete zuletzt bei 4,63 Euro, in der (nicht renovierten) Schützen-/Zirnbergerstraße sicherlich noch darunter. Für die Altmieter wurde beim Verkauf eine Mieterhöhung für eine bestimmte Dauer vertraglich ausgeschlossen. Die Kosten der Mieterhöhung, die mit dem Verkauf gleichwohl einherging, hat die Genossenschaft für fünf oder zehn Jahre übernommen, je nach Alter und Wohndauer der Betroffenen.

Inzwischen sind neue, solvente Mieter in die verkauften und renovierten Wohnungen eingezogen, die von den alten Geschichten nichts wissen. Doch es wohnen auch jetzt „weniger betuchte“ Mieter im Haus, trotz gestiegener Mieten und Nebenkosten, auch wenn die Miete jetzt – wie sich Vermietungsinseraten entnehmen lässt – schon mal 640 statt 250 Euro beträgt. Empfänger von Sozialleistungen reichen die erhöhten Forderungen an das Landratsamt weiter, die Kosten übernimmt die Allgemeinheit.

Hat es für die Genossenschaft wirklich keine Alternative zum Verkauf an einen Privatmann gegeben? Zum Beispiel die, den Mietern ihre eigene Wohnung zum Kauf anzubieten: 25.000 Euro für Wohnungen mit 50 bis 75 Quadratmetern – wer wäre da nicht ins Rechnen gekommen ob dieser einmaligen Gelegenheit, vom abhängigen Mieter zum stolzen Wohnungsbesitzer zu werden? Teilweise haben langjährige Mieter in der Vergangenheit selbst investiert und selbst Hand angelegt, um ihre Wohnung herzurichten. Da es keine zentrale Heizung gab, hat jeder für sich eine individuelle Lösung finden müssen. Darüber hinaus hat der eine oder andere Böden neu verlegt oder das Bad gefliest.

Interesse daran, eine Wohnung selbst zu erwerben, wäre bei einigen Mietern auf jeden Fall vorhanden gewesen. „Ich hätte die Wohnung, in der ich gewohnt habe, gerne selbst erworben“, sagen sie. Doch ihnen seien die Wohnungen nicht zum Kauf angeboten worden. Warum eigentlich nicht? Das wäre gar nicht gegangen, schon rein rechtlich nicht, reagieren die Vertreter der Genossenschaft auf diese Frage von gradraus sichtlich überrascht. Ihnen scheint dieser Gedanke nie gekommen zu sein.

Inzwischen wurden in den renovierten Wohnungen die Leitungen erneuert. Ein Haus besitzt jetzt einen Aufzug. Treppenhaus und Fassade wurden ausgebessert und haben einen frischen Anstrich bekommen. In den renovierten Wohnungen wurden Laminatböden verlegt, Heizungen eingebaut, Wohnungstüren gestrichen. Im Dachgeschoss sollen zusätzliche Wohnungen entstehen. Eine umfassende Kernsanierung (etwa eine Vollwärmedämmung) ist, zumindest bis jetzt nicht, erfolgt.

Übereinstimmend berichten verschiedene Personen von massiv gestiegenen Nebenkosten. „Früher waren es 150 Euro, jetzt zahle ich 700“, erzählt eine Frau. „Früher hat eine Nachbarin bei der Jahresabrechnung immer zuviel gezahlte Stromkosten von den Stadtwerken zurückbekommen“, wird von einer anderen Mieterin berichtet. „Diesmal kam so ein Zettel, da stand drauf: Nachzahlung 300 Euro.“ Das war nicht mal eine richtige Abrechnung.“ Tatsächlich waren es zumindest in einem Fall sogar 385 Euro. Gradraus liegen Dokumente vor, die belegen, dass sich die Betriebskosten um 75 Prozent erhöht haben.

Diese Erhöhungen sind Folge der Sanierungsmaßnahmen, die ein halbes Jahr lang andauerten. Der Strom, der dabei verbraucht wurde, wurde auf die Mieter umgelegt. Die Arbeiter hätten Schlösser im Keller aufgebrochen und Strom abgezapft. Stromdiebstahl nennen die Betroffenen das und riefen die Polizei, die das zu Protokoll nahm. Aber letzlich habe sich nichts nachweisen lassen. Mieter hatten das Gefühl, dass die Arbeiten bewusst mit Lärm, Rücksichtslosigkeit und Schikanen durchgeführt wurden. „I sag, die san beauftragt gewesen, dass sie die Alten ausse ekeln“, ist eine Frau überzeugt.

Es bleiben Fragen offen

Unbeantwortet bleibt am Ende nicht nur die Frage, wer der Stadt ein anonymes Schreiben geschickt und wer bei der Staatsanwaltschaft anonym Anzeige gegen die Genossenschaft erstattet hat. Ungenannt bleibt der Preis, für den die Immobilien tatsächlich verkauft worden sind. Offen bleibt die Frage, warum die Immobilien in zentraler Lage nur einen so geringem Wert haben soll und inwieweit ein Sanierungsbedarf in Höhe von 1,6 Millionen Euro als realistisch gelten muss. Aufschluss geben könnten die Zahlen des von der Staatsanwaltschaft beauftragten amtlichen Gutachtens, das den Wert der Immobilien von Amts wegen festgestellt hat. gradraus hat sich bemüht, Einsicht zu erhalten – vergeblich.

Die Staatsanwaltschaft, die die Wertermittlung in Auftrag gegeben hat, hält diese unter Verschluss. Warum ein solches amtliches Dokument, das der Wahrheitsfindung dient, vor der interessierten Öffentlichkeit geheimgehalten wird, begründet der Pressesprecher der Staatsanwaltschaft Björn Pfeifer dabei nicht. Auch der Genossenschaft liegt das Gutachten nach deren eigener Aussage nicht vor.

Dass die Immobilien unter Wert verkauft wurden, diesen Eindruck wird Gerhard Lechner, ein Traunsteiner Bürger, der die Vorgänge aufmerksam verfolgt hat, noch immer nicht los. „Für mich stellt sich die Frage, ob die Wohnungen nicht zu einem deutlich höheren Preis hätten verkauft werden können, wenn sie öffentlich ausgeschrieben worden wären.“ Denn er weiß: „Die Nachfrage nach Wohnungen in Traunstein ist seit Jahren enorm.“

So bleibt die Frage, warum die Immobilien nicht öffentlich zum Verkauf ausgeschrieben wurden, für manchen ohne wirklich plausible Antwort. „Schutzklauseln für Bestandsmieter hätte die Genossenschaft mit jedem Kaufinteressenten aushandeln und vertraglich festhalten können – auch mit einem, der mehr Geld für die Immobilien zu zahlen bereit war“, findet Lechner. Der Weg einer öffentlichen Ausschreibung und die Wahrung von Mieterschutzbelangen würden einander nicht ausschließen.

Zu den Vorgängen befragt, verweigert der frühere Oberbürgermeister Kösterke die Antwort und verweist auf seine Verschwiegenheitspflichten gemäß Beamtenstatusgesetz. Auch der Stadtbaumeister konnte oder wollte sich nicht dazu äußern, auf eine Anfrage hat er nicht reagiert. Die Staatsanwaltschaft beantwortete Fragen mit dem höchstmöglichen Grad an Einsilbigkeit; zuerst wurden nähere Auskünfte unter Hinweis auf laufende Ermittlungen abgelehnt. Nach Abschluss der Ermittlungen war die Auskunftsbereitschaft gleichfalls wenig ausgeprägt. Die Stadt Traunstein gab auf Nachfrage einige Informationen heraus.

Offen, gesprächs- und auskunftsbereit zeigte sich allein die Wohnbaugenossenschaft Haidforst. Es kommt nicht alle Tage vor, dass eine Genossenschaft Häuser aus ihrem Bestand verkauft. Aber falls doch? Auf die Frage, ob die Verantwortlichen der Genossenschaft heute alles genau wieder so machen würden, räumt die Führungsspitze unisono ein: „Wir müssen uns absichern, das heißt: bundesweit ausschreiben.“

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Datum: Dienstag, 19. Juli 2016 17:00
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Ein Kommentar

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    Der Traunsteiner Stadtbaumeister und sein Bruder (in ähnlicher Position in München) erhalten in Traunstein 25 zentral gelegene Sozialwohnungen für je 25.000 Euro. Wir sehen: So nutzen Staatsbeamte Stellung und Amt für persönliche Vorteile.
    Die Öffentlichkeit erfährt davon nichts. Erst nach anonymen Hinweisen prüfen städtische Verwaltung und Traunsteiner Justiz die Sache, – und stellen fest, all dies geschieht nach Recht und Gesetz.

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LK TS für Flyout